Actualitate

Se întâmplă la Cluj. Un imobil construit de stat, pe cale să fie retrocedat?

De mai bine de un deceniu, zeci de familii îşi dispută în instanţă dreptul de proprietate asupra unor apartamente din centrul municipiului Cluj-Napoca. Interesele asupra acestui imobil sunt enorme întrucât clădirea se află în centrul oraşului, valoarea pe piaţa imobiliară fiind de câteva milioane de euro, iar actualii proprietari, foştii chiriaşi, sunt persoane în etate, majoritatea pensionari cu venituri modeste, şi cu teama în suflet pentru ziua de mâine.

Zeci de familii riscă să fie evacuate dintr-un imobil din centrul Clujului dacă instanţele clujene vor decide că imobilul - un bloc cu patru etaje - trebuie restituit în natură revendicatorilor, în condiţiile în care aceştia nu au dovedit că l-au construit. Foştii chiriaşi spun că au încheiat contracte de vânzare-cumpărare cu Primăria Cluj-Napoca, care potrivit documentelor legale era proprietarul imobilului, dar că, între timp, au apărut foştii proprietari ai clădirii şi de mai bine de 13 ani se luptă în instanţă cu aceştia.

Cu toate că în primă instanţă şi în apel au câştigat procesele, în recurs, Curtea de Apel Cluj a decis rejudecarea cauzei. Şi la a doua judecare în faţa Judecătoriei Cluj-Napoca şi a Tribunalului Cluj, magistraţii le-au dat câştig de cauză. Acum, procesul a ajuns în recurs, la acelaşi judecător care a desfiinţat anterior sentinţa Judecătoriei Cluj-Napoca şi a decis trimiterea cauzei spre rejudecare.

Situaţie încâlcită                                              

În anul 2002, surorile Farcas Edith şi Farcas Magdalena (căsătorită Iacob) au introdus o acţiune civilă prin care cereau să se constate nulitatea absolută a tuturor contractelor de vânzare-cumpărare a apartamentelor ce compun imobilul cu patru etaje, de pe strada Republicii nr. 12 încheiate între cumpărători şi Primăria Cluj-Napoca, cerând să se mai constate că titlul statului asupra imobilului, naţionalizat în baza Decretului nr 111/1951, este lovit de nulitate absolută.

Primăria Cluj-Napoca s-a apărat şi a spus că nu este  vorba de o preluare abuzivă a imobilului, statul întabulându-şi dreptul de proprietate în cartea funciară în baza unui titlu valabil.

Potrivit documentelor, înscrierea dreptului de proprietate al statului roman în administrarea Sfatului Popular al oraşului Cluj s-a făcut la data de 7 mai 1963 în baza unei sentinţe civile pronunţată de Tribunalul oraşului Cluj. În motivarea hotărârii se arată faptul că din anul 1952 pe imobilul de pe strada Republicii nr. 12 (fosta stradă Regală nr. 10, fosta stradă Gh. Bilaşcu nr. 12) nu s-a plătit niciun impozit de proprietar, imobilul fiind complet părăsit şi neadministrat de nimeni.

Această hotărâre judecătorească a fost atacată cu apel de cele două surori, cale de atac admisă, dispunându-se trimiterea cauzei spre rejudecare, astfel că în 1997 este pronunţată o sentinţă a Judecătoriei Cluj-Napoca prin care se statuează că titlul de proprietate constituit în favoarea statului român este considerat valabil.

Primul proces câştigat

Judecătoria Cluj-Napoca, printr-o sentinţă din octombrie 2003, respinge acţiunea civilă a celor două surori. “Analizând actele depuse la dosar, instanţa apreciază că la data încheierii contractelor de vânzare-cumpărare au fost respectate dispoziţiile legilor în vigoare; astfel la data respectivă imobilul cădea sub incidenţa Legii 112/1995 fiind imobil preluat cu titlu valabil de stat. De asemenea, reclamantele nu au făcut dovada relei credinţe a pârâţilor în momentul încheierii contractelor de vânzare-cumpărare”, se arată în motivarea instanţei de la acea dată. Sentinţa nu este definitivă, astfel că ea este atacată cu apel de avocatul celor două surori, Eckstein Kovacs Otto, tatăl lui Eckstein Kovacs Peter.

Al doilea proces câştigat

Cu toate că în apel avocatul Eckstein Kovacs Otto a arătat motivele pentru care cele două surori nu s-au mai ocupat de administrarea imobilului, Farcas Edith părăsind ţara înainte de cel de-al doilea război mondial pentru a-şi definitiva studiile în Franţa, iar Iacob Magdalena fiind arestată politic în 1951, eliberată în 1952, judecătorii Curţii de Apel Cluj au decis în luna mai 2004 să respingă ca nefondat apelul celor două surori. Decizia era definitivă şi executorie, dar cu drept de recurs.

“S-a apreciat corect că titlul statului asupra imobilului în litigiu a fost valabil constituit (…). Este exclusă sancţionarea contractelor de vânzare-cumpărare cu nulitatea. Cumpărătorii nu au fost notificaţi de cele două reclamante cu privire la intenţia lor de a exercita o acţiune în revendicare şi nu au fost administrate probe care să evidenţieze că au avut cunoştinţă pe orice altă cale de faptul că statul ar deţine imobilul în baza unui titlu nevalabil, reclamantele neformulând o cerere de restituire. Cumpărătorii au dat dovadă de un comportament onest şi diligent, de bună credinţă”, se arată în motivarea Curţii de Apel Cluj.

Curtea de Apel Cluj întoarce soarta procesului

În recurs, în decembrie 2006, Curtea de Apel Cluj, prin vocea preşedintelui completului de judecată, decide desfiinţarea sentinţei Judecătoriei Cluj-Napoca şi trimiterea cauzei spre rejudecare.

Mai mult, având în vedere că prin compararea cărţilor funciare rezultă că imobilul construcţie avea la data preluării 16 camere, 7 bucătării şi dependinţe, precum şi o mansardă compusă dintr-o cameră şi o bucătărie, în timp ce, în prezent, imobilul are 17 apartamente, cu un număr total de 51 de camere, Curtea de Apel Cluj decide că “se impune efectuarea unei expertize tehnice care să stabilească dacă imobilul în forma actuală este unul şi acelaşi cu cel de la data preluării, raportat la anul 1963”.

Totodată, se pronunţă că “în ceea ce priveşte buna credinţă a pârâţilor cumpărători (…) evident toate contractele încheiate după 19 decembrie 1996 până la data de 13 mai 1998 (…) sunt încheiate cu rea credinţă din partea ambelor părţi contractante, atât a Consiliului Local, cât şi a chiriaşilor. Aceasta deoarece statul nici măcar nu avea un titlu de proprietate până la data rămânerii irevocabile a hotărârii”, arată judecătorii Curţii de Apel Cluj în motivare.

Înapoi la Judecătorie, un alt proces câştigat

Imobilul a fost supus mai multor expertize tehnice. Dintr-o expertiză a rezultat faptul că “aria desfăşurată a construcţiei actuale, adăugată pe orizontală şi verticală, în raport cu aria desfăşurată a construcţiei iniţiale în anul 1938 este mai mare decât 100%, adică 106,48%”.

Dintr-o altă expertiză reiese faptul că “imobilul actual diferă fundamental de ambele descrieri, atât cea din 1906, cât şi cea din 1938, nefiind o clădire demisol, parter şi etaj sau mansardă ci fiind o clădire D+P+4E (...) toate acestea denotă faptul că această construcţie în prezent este cu totul altă construcţie decât cele descrise în CF din 1906, respectiv în CF din 1938”.

Din nou, sentinţa dată de Judecătoria Cluj-Napoca în iulie 2012 este favorabilă chiriaşilor-cumpărători, magistraţii arătând că “această cauză a parcurs mai multe grade de jurisdicţie. Toate instanţele sesizate, cu excepţia celei de recurs, au stabilit în mod cert că imobilul în litigiu nu a fost preluat fără titlu. După cum rezultă din sentinţa din 1997 a Tribunalului Cluj trecerea imobilului în patrimoniul statului s-a făcut cu titlu valabil. Preluarea nu poate fi considerată ca fiind una abuzivă, atâta vreme cât reclamantele însele au fost neglijente, lăsând bunul în neadministrare efectivă o perioadă îndelungată de timp, deşi aveau posibilitatea de a-şi numi mandatari care să se ocupe de imobil. Îndrumarea Curţii de Apel Cluj de a se avea în vedere la soluţionarea prezentului dosar cauza Bock şi Palade contra României, pronunţată ulterior deciziei Curţii române este puţin ciudată. Ampla motivare bazată pe piesele dosarului a format convingerea instanţei că soluţia ce se impune este cea a respingerii acţiunii ce a făcut obiectul pricinii”.

Cumpărătorii, foşti comunişti?

La rejudecarea cauzei, avocatul Eckstein Kovacs Otto a încercat să inducă în eroare instanţa, fapt sesizat şi de completul de judecată, susţinând în faţa judecătorilor că cei care au cumpărat apartamentele sunt foşti comunişti.

“Legat de preluarea imobilului, reclamanţii încearcă să inducă în eroare instanţa prin scenarii politice de prost gust, cum că imobilul ar fi fost atribuit numai conducătorilor de frunte de partid şi de stat, drept pentru care preluarea ar fi nelegală. În acest imobil, chiriaşii, aşa cum rezultă şi din Cartea de Imobil, respectiv actualii proprietari ai apartamentelor ce compun imobilul, sunt în realitate intelectuali, nu au existat activişti de partid, dimpotrivă, sunt cadre didactice universitare de marcă, aşa cum este academicianul Dumitru Protase sau Flămând Victoria-Xenia, medic legist, cadru didactic la UMF Cluj”, arată magistraţii Judecătoriei Cluj-Napoca.

Sentinţa Judecătoriei Cluj-Napoca a fost atacată, din nou, cu apel, de avocatul reclamantelor, judecătorii Tribunalului Cluj stabilind în luna ianuarie 2014 că “este vorba de o preluare abuzivă, titlul statului nefiind valabil”, însă „respinge constatarea nulităţii absolute a contractelor de vânzare-cumpărare”.

Lovitură de teatru la Curtea de Apel Cluj. Din nou

În septembrie, în urma deciziei Tribunalului Cluj, a declarat recurs avocatul reclamanţilor Eckstein Kovacs Peter, care între timp a preluat dosarul de la tatăl său şi Primăria Cluj-Napoca. În recurs, Eckstein Kovacs Peter  a cerut din nou constatarea nulităţii absolute a contractelor de vânzare-cumpărare şi restituirea în natură a imobilului.

Surpriză însă: în completul care trebuie să judece recursul se află şi judecătoarea C.A.A care în 2006 a fost prezentă în completul care a judecat recursul reclamanţilor şi care a decis desfiinţarea sentinţei Judecătoriei Cluj-Napoca şi trimiterea cauzei spre rejudecare. Cu toate că pârâţii personal şi prin avocaţi au făcut cerere de recuzare în ceea ce o priveşte pe judecătoarea C.A.A, cererea le-a fost respinsă.

 „Doamna judecător şi-a spus anterior părerea cu privire la pricina ce se judecă, antepronunţându-se. În primul ciclu procesual, în calea de atac a recursului, doamna judecător a făcut parte, în calitate de preşedinte, din completul de judecată care a soluţionat recursul şi a redactat, motivând decizia pronunţată. Doamna judecător şi-a exprimat deja părerea cu privire la lipsa titlului statului, buna sau reaua credinţă a unora dintre pârâţi, precum şi reaua credinţă a statului la încheierea contractelor (...) singura chestiune dezlegată de instanţa de casare a fost că preluarea în temeiul Decretului 111/1951 este una abuzivă, restul aspectelor constituind o antepronunţare. Apreciem că prin motivarea hotărârii şi hotărârea pronunţată, instanţa, în persoana doamnei magistrat ar fi în situaţia de a cenzura şi supune controlului judecătoresc propria hotărâre”, se arată în cererea de recuzare.

Judecătorii care au soluţionat cererea de recuzare spun că “în această situaţie, nicio dispoziţie legală nu interzice judecătorului să participe la soluţionarea prezentului recurs, etapă în care se cercetează numai legalitatea hotărârii atacate”.

Actualii proprietari se întreabă cum ar putea dintr-o clădire ridicată şi intabulată în cartea funciară cu demisol, parter şi mansardă construită de foştii proprietari, să retrocedezi astăzi un bloc cu cinci nivele, demisol + patru etaje?

Rămâne ca justiţia să decidă în limitele adevărului, legii şi moralei.