Economie
Cereri ireale! Apartament cu 4 camere în Plopilor, cu 630.000 €, mai scump decât un penthouse cu 4 terase în Gheorgheni. Cum își aleg proprietarii clujeni prețul?
630.000 euro (fără TVA) este prețul cerut pentru un apartament cu 4 camere în Plopilor, care este mai scump decât un penthouse de lux din Gheorgheni cu 4 terase. Ce îi face pe proprietari să își vândă locuințele la prețuri exagerate?
Apartament cu 4 camere din Plopilor, scos la vânzare mai scump decât un penthouse cu 4 terase din Gheorgheni / Foto: captură ecran - imobiliare.ro
Un fenomen imobiliar ciudat persistă în Cluj în ultima vreme. Proprietarii listează de multe ori apartamente la prețuri exagerate, fără să ia în calcul anumite criterii, iar valoarea adevărată a imobilului ar putea fi cu totul alta.
Spre exemplu, un apartament cu 4 camere în cartierul Plopilor a fost listat în 2022 la prețul de 630.000 de euro, fără TVA. Prețul este cu 30.000 de euro mai mare decât al unui penthouse de lux cu 4 terase din cartierul Gheorgheni, o zonă preferată de cei care își caută o nouă locuință.
Acest fenomen imobiliar este deseori întâlnit pe piața clujeană. Un expert în imobiliare ne-a explicat cum se „formează” aceste prețuri, însă, înainte de toate, haideți să comparăm cele două locuințe.
Apartament cu 4 camere VS. penthouse cu 4 terase
Potrivit anunțului agenției imobiliare publicat pe imobiliare.ro, apartamentul din Plopilor are 134 mp utili (cu prețul de vânzare de 4,632.35 euro/mp), o parcare subterană, 1 living, 1 bucătărie, 3 dormitoare, 2 băi și un balcon. Locuința este situată într-un ansamblu privat, supravegheat video și cu pază 24/24.
„Finisajele sunt moderne, acestea fiind evidențiate prin: parchet de lemn stratificat; ferestre termoizolante din PVC; uși interioare din lemn; ușă de intrare metalică. Se vinde complet mobilat și utilat”, se arată în anunțul imobiliar, pe care poți să-l vezi AICI.
Potrivit unui alt anunț publicat tot pe site-ul imobiliare.ro, penthouse-ul de lux din Gheorgheni are o suprafață de 182,04 mp utili (cu prețul de vânzare de 3,295.98 euro/mp), 1 terasă, 1 baie de serviciu, 3 dormitoare (fiecare cu baie și terasă proprie), 1 dressing/cameră tehnică, 1 living, 1 bucătărie.
„Cele 4 terase oferă o privelişte superbă asupra oraşului Cluj-Napoca, precum şi posibilitatea de a admira atât răsăritul, cât şi apusul soarelui. Proprietatea se vinde complet mobilată şi utilată. Finisajele au fost atent alese, folosindu-se materiale de înaltă calitate, întreg conceptul fiind gândit şi realizat de un designer renumit. Încălzirea este în pardoseala, întreaga instalaţie electrică este în sistem SMART HOME, iar în preţul afişat există şi o parcare la subteran”, se mai arată în anunț, pe care poți să-l vezi AICI.
Ambele locuințe sunt moderne, în zone bune. Penthouse-ul din Gheorgheni are o suprafață mai mare și mai multe facilități, însă apartamentul din Plopilor este mai scump. La prețurile ambelor locuințe se mai adaugă și un TVA de 19%, deci prețul final este chiar mai mare de atât.
Două apartamente similare cu cel din Plopilor, tot cu 4 camere, chiar situate în același ansamblu rezidențial au mai fost listate la prețuri de 490.000 euro, respectiv 520.000 euro.
Apartamentul cu 490.000 de euro (anunțul nu mai este activ):
Apartamentul cu 520.000 de euro:
În zona respectivă, la toate cele trei apartamente din Plopilor, site-ul imobiliare.ro estimează că prețul de vânzare ar trebui să se situeze în intervalul 115.000 € - 340.000 €, însă la toate prețul cerut este mult mai mare de atât.
La penthouse-ul din Gheorgheni prețul estimat în zonă este între 164.000 € - 450.000 €, potrivit platformei menționate.
De asemenea, conform unei analize publicate la începutul anului 2023 de compariimobiliare.ro, prețul mediu pe metru pătrat în Plopilor este 2487 euro, iar în cartierul Gheorgheni este 2505 euro. Gheorgheni este și al doilea cartier în topul celor mai căutate zone din municipiul Cluj-Napoca.
Cum ajung proprietarii să listeze apartamente la prețuri exagerate?
Astfel, putem să observăm că există discrepanțe semnificative între apartamente similare, iar de multe ori prețul cu care a fost listată locuința este mult mai mare decât valoarea pieței imobiliare. În același timp vedem locuințe care sunt mai scumpe decât altele cu mai multe facilități.
Pentru a afla cum se formează prețul, dacă acesta este cel real sau dacă se ține mai mult cont de ce își dorește proprietarul, monitorulcj.ro a luat legătura cu Andreea Popa, Realtor în cadrul companiei imobiliare Keller Williams Cluj. Aceasta ne-a explicat că în multe situații prețul este ales după nevoia imobiliară a proprietarului sau implicarea sa emoțională:
„Da, din păcate, pe piața imobiliară din România, prețul la care se listează o proprietate ține în majoritatea cazurilor de dorința proprietarului, de cele mai multe ori de nevoia lui imobiliară ulterioară sau de implicarea lui emoțională. Ce face vânzătorul tipic al unui imobil, mai exact? Se uită pe platformele de anunțuri imobiliare, vede cam la ce preț sunt scoase la vânzare proprietăți similare din zonă, iar apoi se gândește „al meu e mai frumos!” Chiar dacă, în realitate, de multe ori nu este. Și atunci îl listează peste prețul celorlalte, iar astfel se creează un bulgăre care în Cluj s-a rostogolit plin de avânt în ultimii ani.
Sau, o altă variantă pe care am întâlnit-o în piață, proprietarul dorește să vândă un imobil la un preț care să îi permită să își achiziționeze un alt imobil, mai mare, mai frumos, dar fără să plătească vreo diferență de preț semnificativă pentru cel nou. Din aceste motive apar deseori diferențe atât de mari în piață între proprietăți similare (cel puțin similare la prima vedere), cum e și exemplul semnalat de tine”, a declarat Andreea Popa pentru monitorulcj.ro.
Ar fi mai „sănătos” ca proprietarii să solicite o analiză
Decalajul de prețuri a crescut semnificativ în ultima jumătate de an în Cluj, spune Popa. Pentru a putea ajunge cât mai aproape de valoarea reală a apartamentului la care să fie scos pe piață, cel mai „sănătos” ar fi ca proprietarii să solicite o analiză profesioniștilor în imobiliare. După ce s-a făcut o comparație cu celelalte imobile din zonă, similare la prima vedere, se mai pot face anumite ajustări care să ajute la stabilirea prețului final pentru listarea apartamentului:
„Cum considerăm noi la Keller Williams că ar fi mai «sănătos» atât pentru piața imobiliară în general, cât și pentru vânzători, ar fi ca aceștia din urmă să solicite o analiză comparativă de preț din partea unui agent imobiliar profesionist înainte de listare. Deoarece, atunci când facem o analiză comparativă de preț, noi pornim nu de la prețul de listare, ci de la prețul efectiv de tranzacționare al proprietăților cu caracteristici similare de pe stradă sau din zona respectivă. Iar în ultima vreme este o diferență tot mai mare între prețul de listare și cel de tranzacționare. Decalajul a crescut semnificativ în ultimele 6 luni.
Iar apoi, al doilea pas, extrem de important și acesta, este să facem ajustările în funcție de fiecare proprietate în parte. Deși la prima vedere apartamentul vecinului este identic și are aceeași suprafață, există mereu diferențe care duc, sau ar trebui să ducă, la o ajustare de preț. Orientarea, de exemplu, etajul, nivelul de finisaje, poziționarea față de lift, existența geamurilor pe casa scării, priveliștea, numărul de astfel de apartamente care ies la vânzare pe an în zona respectivă... Sunt multe ajustări care ar trebui să se regăsească în prețul de listare și de care potențialii cumpărători țin cont”, a relatat, pentru monitorulcj.ro, Andreea Popa, realtor la KW Cluj.
Tranzacțiile imobiliare, făcute cu implicare emoțională
„Există multă implicare emoțională într-o tranzacție imobiliară, deși poate la prima vedere nu pare. De exemplu, vânzătorul e implicat emoțional pentru că poate este apartamentul în care și-a vazut copiii crescând, iar asta e ceva ce nu poate fi cuantificat din punct de vedere financiar. La rândul său, cumpărătorul va lua deseori decizia de a achiziționa tot pe bază emoțională (nu vorbim aici despre investitorii pe termen scurt sau mediu). Ca să folosesc un clișeu, e ca la rochia de mireasă... știi care e ta de când intri în ea, fie că vorbim despre rochie sau despre o proprietate”, a mai explicat Popa.
Ce caută oamenii atunci când merg la vizionarea unui apartament?
Atunci când oamenii merg la vizionarea unui apartament, aceștia iau în calcul, în primul rând, trei factori care au fost mereu și vor rămâne importanți: localizare, stare, preț.
„Gândește-te la acești trei factori ca la vârfurile unui triunghi. Poziționarea imobilului nu o poți schimba, nu poți jongla cu ea. În schimb, poți jongla cu ceilalți doi factori, astfel încât triunghiul să fie mereu echilateral. Și acest aspect, acest echilibru între cei trei factori, este ceea ce doresc toți cumpărătorii. Apoi, trecând de acest aspect, intervin, din nou, factori emoționali, în funcție de nevoile fiecăruia, și e important pentru cumpărător să se poată imagina locuind acolo”, a concluzionat Andreea Popa.
Andreea Popa este REALTOR® în cadrul companiei imobiliare Keller Williams Cluj, membru APAIR și NAR (Asociația Profesională a Agenților Imobiliari din România, respectiv National Association of REALTORS®).
CITEȘTE ȘI:
